“Juridisch advies”
“Persoonlijk en informeel”
Stel direct gratis een juridische vraag!

Onderverhuren… Mag dat?

Wanneer kan ik mijn woning onderverhuren?

Een huurder van een woonruimte mag zijn woning niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren tenzij de verhuurder daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven.  Een uitzondering vormt het verhuren van een gedeelte van de woning, bijvoorbeeld een kamer, maar alleen als de huurder zelf in de woning woont.  U zult dus toestemming moeten vragen nu het de onderverhuur van de hele woning betreft. 

De huurder van de woonruimte is echter in beginsel niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. En voor zelfstandig die: hij is bevoegd een deel van die woning bijvoorbeeld – een of enkele kamers – aan een ander in gebruik te geven, tenzij hem dat door de verhuurder is verboden.

Wat als ik de huurwoning toch onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder?

Wanneer je toch onderverhuurd, loopt u het risico uit het huis te worden gezet. U heeft zicht dan immers niet aan de afspraken gehouden volgens het huurcontract.  Maar ook voor de onderhuurder zelf is het erg riskant. De onderhuurder heeft namelijk geen huurbescherming in het geval de verhuurder van huurder af wil.  De verhuurder kan voorts de onderhuurder van de ene dag op de andere dag op straat zetten. De huurder kan dat niet wanneer de onderhuurder geniet ten opzichte van de huurder toch huurbescherming.  Dat betekent ook dat de onderhuurder de huurder aansprakelijk kan stellen voor de geleden schade.

Heb ik als onderhuurder huurbescherming?

Nee, in beginsel niet. Er is sprake van onderhuur.  U bent huurder, en eigenaar van de woning is verhuurder.  Geniet huurbescherming.  In het geval je zwager in het huis wil wonen, zal hem procedure bij de kantonrechter moeten starten om de huurovereenkomst met u te mogen ontbinden wegens eigen gebruik. Je kunt natuurlijk ze weer voor.  Er zal een belangen-afweging volgen. Van belang bij deze afweging is bijvoorbeeld of je zwager tu vervangende woonruimte aanbiedt. 

Heb ik als onderhuurder rechten?

Een huurder van een zelfstandige woonruimte mag een gedeelte onderverhuren tenzij dat door de verhuurder is verboden.  Als de huurder van zťlfstandige woonruimte een gedeelte ver-huurd en zijn eigen huurovereenkomst eindigt, dan wordt uw onderhuurovereenkomst automatisch voortgezet met de verhuurder. Wel mag de verhuurder in zo’n geval binnen 6 maanden de overeenkomst ontbinden via de rechter. 

Zowel de huurder die onbevoegdelijk een onderhuurovereenkomst sluit, als de huurder die bevoegdelijk een huurovereenkomst sluit, bindt alleen zichzelf en niet de (hoofd)verhuurder

Kan een onderhuurder in de echtelijke woning blijven wonen?

Het feit dat de huurovereenkomst opgezegd wordt, hoeft niet te betekenen dat u uit de woning moet. Ik concludeer dat in u in uw situatie sprake is van onderhuur.  Er zijn twee huurovereenkomsten, de hele huurovereenkomst is tussen uw zus en verhuurder, de andere huurovereenkomst is tussen u en u ze.  Wanneer de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en uw zus einde, gaat hij huurovereenkomst automatisch op uw naam over. De hoofdverhuurder kan wel Binnen 6 maanden aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst. Raar dat kan omdat de onderhuurder te weinig verdiend om de huur te kunnen betalen., de onderhuurovereenkomst kan ik is aangegaan om de onderhuurder de positie van huurder te geven, als onder de gegeven omstandigheden het niet redelijk is dat de onderhuurder de positie van de huur de voort zet.

Zelfstandige woning

Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

Onbevoegdheid tot in gebruik geven gehuurde aan ander

In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. 

Als er sprake is van een (contractueel of wettelijk) verbod van ingebruikgeving aan anderen, zal de huurder die tot ingebruikgeving aan een ander wil overgaan toestemming moeten vragen aan de verhuurder. De verhuurder zal ik toestemming niet in alle gevallen mogen weigeren.  Een beroep op een verbod van ingebruikgeving aan andere kan immers onder bepaalde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. 

Het onbevoegd in gebruik geven van het gehuurde en een ander zal overigens niet altijd voldoende zijn om beŽindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.  Het kan zijn dat de tekortkoming van de huurder gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt in dat verband kan een denken aan onderhuur die inmiddels alweer is beŽindigd of die slechts een onbelangrijk gedeelte van het gehuurde betreft. 

Overgangsrecht

Naast de meer algemene bepalingen van overgangsrecht geld ten aanzien van artikel 7: 221 BW††een bijzondere regel.††Artikel. 208a overgangswet NBW.††Bepaalt namelijk dat Art. 7: 221 BW††niet van toepassing is op huurovereenkomsten die vůůr het tijdstip van de inwerkingtreding van titel 7,4 BW, 1 augustus 2003 zijn gesloten.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan direct contact op met ons!

Groeten van uw rechtsbuddy,

Jeroen Groenewegen